21. الاستثمار العقاري.. هل يستحق؟ (شراء للتأجير)
كلام ينوّر أول بودكاست عربي مبسط عن الحياة المالية
linktr.ee/Kalamyenawar : في اللينك ده هتلاقوا كل الروابط الخاصة بكلام ينور تقدروا تتواصلوا معانا وتسمعونا من خلالها
حلقتنا النهاردة عن الاستثمار العقاري وخصوصاً شراء العقار بهدف تأجيره
ولأن الاستثمار العقاري من أكتر الأسئلة اللي بتجلنا على الصفحة بتاعتنا بنرد في الحلقة على تساؤلات زي لو أنا عايز اشتري عقار وأأجره أعمل إيه؟ وأفكر فيه ازاي؟ وأحسب عوائد الاستثمار ده ازاي؟ وازاي أقارن بين الفرص الاستثمارية البديلة؟
ولأن هدفنا في بودكاست كلام ينوّر هو تسهيل وتبسيط المعلومة المالية في حلقة النهاردة جبنالك طريقة سهلة وبسيطة تقدر تحسب بيها العائد من الاستثمار العقاري وتقدر كمان تقارن مقارنة مالية صحيحة بين الفرص العقارية المتاحة من غير ما تخش في تفاصيل كتير معقده
: في هذه الحلقة
00:44 المقدمة
01:30 ازاي أحسب معدل العائد الداخلي على الاستثمار بتاعي IRR
02:30 حاسبة العقارات الإيجارية Rental Property Calculator
03:20 سعر العقار Purchase Price
03:40 تكاليف الإغلاق Closing Costs
04:34هل العقار محتاج إصلاحات؟ Need Repairs?
05:22 تكاليف التشغيل المتكررة Recurring Operating Costs
06:07إجمالي التأمين Total Insurance
06:34 مصاريف إتحاد الملاك HOA Fee
07:10 مصاريف الصيانة Maintenance
08:02 هيجيلك دخل من العقار قد إيه؟
08:35 هل في فلوس تانية هتيجي بطريقة مختلفة من البيت؟ Other income
08:45 معدل الشغور قد إيه؟ Vacancy Rate
09:16 المصاريف الادارية Management Fee
10:24 هتبيع البيت ده بعد كام سنة؟
11:26 تحليل النتايج
11:58 العقار ده بعد 10 سنين قيمته هتبقى كام؟
12:40 ليه معدل العائد الداخلي من الاستثمار أهم رقم في الحسبه؟
13:53 الحاسبة دي بتعرفني إيه؟
14:17 تكلفة الفرصة البديلة
15:03 لو أنا مستثمر قاعد في الخليج وعاوز أستثمر في مصر أعرف معدل العائد الداخلي ازاي؟
16:18 تأثر العملة بمرور الوقت Breakdown Over Time
17:24 التدفقات النقدية بتاعتك في أول سنة
18:20 هل التمويل ممكن يغيرلي معدل العائد الداخلي؟
19:42 الخاتمة
: رابط حاسبة العقارات الإيجارية
تابعوا حلقتنا واكتبولنا آرائكم بعد سماع الحلقة
: للأسئلة والأقتراحات
: تابعونا على موقعنا الإلكتروني
👇 وصفحتنا على
Omar Shams @ Clubhouse Omar Shams @ LinkedIn : تابعوا شمس على
Transcript:
00:44
اهلاً بيكوا في حلقة جديدة من بودكاست كلام ينور، النهاردة احنا هنتكلم على حاجة ليها علاقة بالاستثمار العقاري وخاصة الشراء للتأجير ، يعني أنا النهاردة عندي من الحاجات اللي أقدر استثمر فيها هي إني اشتري شقة أو بيت وأأجره ودي من أكتر الحاجات اللي بتجلنا كأسئلة على الصفحة بتاعتنا.. لو أنا عايز اشتري عقار أعمل إيه؟ أو أفكر فيه ازاي؟ أو أحسب العوائد على الاستثمار ده ازاي؟
01:30
أنا النهاردة مش بتكلم مفروض تشتري فين أو إيه الأماكن الأحسن من أماكن ، أنا بتكلم فقط من الناحية المالية ازاي أعرف العائد على الاستثمار بتاعي ، ازاي أقدر احسبه خاصة لو أنا مش عاوز أخش في تفاصيل كتير معقدة.. في حاجة اسمها (معدل العائد الداخلي) دي حاجة بتحسب التدفق النقدي اللي جاي من عقار معين وبتحوله لعائد سنوي ، طب أنا مش فاهم الحاجات دي والمواضيع دي معقدة جداً
02:05
فأنا دورت كده على طريقة سهله لو أنت حابب تحسب العائد بتاعك على العقار من غير ما تخش في تفاصيل أو من غير ما تعرف الحاجات اللي في الخلفية إيه اللي بيحصل فيها ، هنمشي مع بعض خطوة بخطوة في الحلقة دي ونشوف برده هل الناس عرفت تحسب العوائد ولا لأ وهستنى منكوا اسئلة على الموضوع ده
02:30
Rental Property Calculator طيب احنا دخلنا ببساطة دورنا على حاجة اسمها (حاسبة العقارات الإيجارية)
calculator.net بتخش على جوجل بتعمل بحث عادي بيطلعلك نتايج كتيره ، أنا النهاردة أخترت موقع اسمه
هو ده من الحاجات اللي طلعتلي في النتايج الأولانية وهو حاجه بسيطه جداً تقدر تستخدمها وهنحط اللينك بتاع الحاسبة دي في الشو نوتس تقدر تخش تدوس على اللينك وتخش على الحاسبة
https://www.calculator.net/rental-property-calculator.html
03:05
طيب الحاسبة دي في الأول هي آلة حاسبة محتاج أدخلها معطيات معينة وبعدين هتطلعلي نتايج فأنا همشي معاك واحدة واحدة في المدخلات اللي أنت هتدخلها الأول وبعدين نحاول نحلل مع بعض النتايج
03:20
أول حاجة بيسألك سعر العقار اللي أنت حضرتك عايز تشتريه ده بكام؟ ففي المثال عشان نبسط هنقول سعر العقار ده مليون جنية هنتكلم النهاردة بالجنية وبعدين ممكن نعمل نفس الكلام ده بالعملات المختلفة التانية
03:40
هتحط أول حاجة سعر الشراء مليون جنية وبعدين بيسألك هتمول ولا هتدفع بالكامل ، المثال الأول أنا هدفع بالكامل..
هيقولي هتستخدم قرض؟ في أختيار آه أو لأ.. هختار لأ
بيجي بعد كده حاجه اسمها تكاليف الإغلاق ودي المصاريف اللي بتدفعها لإتمام الصفقة العقارية ، ممكن تكون ضريبة معينة بتدفعها ممكن تكون عمولة السمسار ممكن تكون مصروفات إدارية للتسجيل ، للشهر العقاري ، لنقل الملكية أيا كان أحسب كل المصاريف المدفوعة لإتمام العملية وحطه في الخانة بتاعة تكاليف الإغلاق ، أنا حاطط هنا كرقم 30 ألف.. يبقى أنا اشتريت بيت بمليون وهحط عليه 30 ألف مصاريف
04:34
بيسألك بعد كده بيقولك هل محتاج إصلاحات؟ آه أو لأ
يعني هل البيت النهاردة لما حضرتك هتشتريه هيحتاج أي مصاريف عشان يبقى جاهز للتأجر لو أخترت أه هيطلب منك تكاليف الإصلاح هتقوله بكذا.. طيب لما ازود القيمة بتاعة الحاجات دي جوه البيت هل سعر البيت نفسه هيتغير هقوله بكذا ، هحط مثلا دولار هيزودلي 2 دولار في القيمة أو أيا كان. أنا للتبسيط برده هقوله لأ البيت ده مش محتاج إصلاحات ، البيت جاهز هدفع المليون وهاخد البيت وهيتأجر على طول بس برده حضرتك ممكن تختار إنك تعمل فيه الإصلاحات
05:22
هيسألك سؤال بعد كده هيقولك سنوياً تكلفة التشغيل المتكررة بتاعتك أو ايه المصاريف المتكرره عشان إدارة البيت دي أول حاجه اسمها الضريبة العقارية في كل دولة فيها قوانين تعرف الضريبة العقارية بتاعتك بتدفع سنوياً قد إيه وتحطله رقم هنا فأنا أخترت رقم 4500 جنية وبزيادة سنوياً 5% يعني كل سنة هيحصل إن أنت هيجيلك تقييم ضريبي وبحط الإفتراض بتاعي إن أنت هتزيد بنسبة %5
06:07
تاني سؤال بيسألهولك إيه إجمالي التأمين اللي بتدفعه لتغطية مثلا الحرايق ، السرقات أيا كان الرقم اللي أنت هتحطه.. فأنا هنا هحط 1000 جنية في السنة بزيادة 5% في السنة دي التكاليف بتاعة التأمين بتاعتي
06:34
HOA Fee بعد كده في حاجة اسمها
ده اللي هو مصاريف إتحاد الملاك بيطلب منك رقم سنوي مصاريف العمارة ، الكهربا ، الحاجات اللي هي خارج شقتك إنت ديماً بتبقى عامل حسابك إن أنت هتدفع رقم سنوي للحته دي فأنا حطيت 4500 بزيادة 3% في السنة.. أنا بحط هنا أي أرقام يعني مش بحط أرقام حقيقية 100% بس بحط حاجه قريبه الحقيقة يعني
07:10
بعد كده بيسألك سؤال تاني إيه مصاريف الصيانة المصاريف اللي حضرتك مثلاً أجرت البيت لواحد وفي حاجة باظت محتاجين نغير سخان محتاجين نغير أرض ، في حد خارج وحد هيخش مكانه فمحتاج تبيض البيت أيا كان دي تعتبر مصاريف أنا حطيت 2250 جنية في السنة دي المصاريف الفوجائية اللي البيت هيحتاجها بزيادة 5% في السنة
07:40
ده كده من ناحية المصاريف الإدارية المتكررة اللي أنا هصرفها على الوحده سنوياً ضريبة ، تأمين ، إتحاد ملاك وصيانات ومديك أختيار خامس لو في أي مصاريف تانيه لو حابب تحط أي حاجه تانية
08:02
هيسألك بقى في القسم التالت بتاعنا دلوقتي طيب أنت هيجيلك دخل منه إيه؟ النهاردة أنت ممكن تعرف إيجار البيت ده بسهوله يعني وأنت بتشتري البيت ده أنت بتسأل السمسار بتاعك أو بتدور أونلاين.. البيت ده بيتأجر إفتراضاً بـ 4500 جنية في الشهر فحتطله رقم 4500 لأنه بيطلب منك هنا الإيجار الشهري بتاعه ، طيب هل في زيادة سنوية؟ آه القانون مثلاً في مصر بيقول في زيادة سنوية 10% فحطله رقم %10
08:35
طيب بيسألك سؤال تاني هل في فلوس تانية هتيجي بطريقة مختلفة من البيت؟
هقوله لأ مفيش هو بس الإيجار الشهري
08:45
طيب السؤال اللي بعد كده بيسألك عن معدل الشغور بتاعتك قد إيه؟ يعني إيه معدل الشغور يعني أنا عبال ما حد يخش ويخرج في البيت أوهعرضه قد إيه للإيجار ، يعني هحطه في السوق يتأجر هياخد مثلاً إسبوعين ، شهر، شهرين على مدار 10 سنين أنا حطيتله نسبة 5% في الوقت هيكون فاضي و 95% من الوقت هيكون متأجر فبحطله 5% معدل الشغور
09:16
وبعدين في حاجه تانية اسمها الرسوم الادارية ودي لو حد هيأجرلك ولا أنت اللي هتأجر لوحدك أنا حاطتله صفر لأن هأجره أنا بنفسي وده القسم التالت الموجود اللي بيسألك الحاسبة على المدخلات بتاعتك انت لو فاتح الحاسبة معايا وماشي معايا خطوة وبخطوة هتفهم بالظبط أنا بقول إيه الموضوع سهل جداً
09:39
في حالة البيع بيسألك أنت عارف السعر اللي أنت هتبيع بيه بعد عدد معين من السنين ولا نحط افتراض سنوي انه بيعلي بنسبة معينة في السنة.. أنا بقوله آه انا هحط إفتراض سنوي إن البيت ده بينمو قيمته 7% في السنة أنا جبت 7% دي منين لما تبص على تقارير بتاعة العقار مثلاً في مصر في الـ 10 ، 15 سنة اللي فاتو هنلاقي إن متوسط البيت بيزيد سنوياً 7% مثلاً في أماكن ممكن يزيد 10، 12 ، 15 % في السنة وفي أماكن مبيزيدش غير 2 ، 3 % فأنا بقول في المتوسط 7% فهحطله رقم %7
10:24
هيقولي أنت مستعد تبيع البيت ده بعد كام سنة؟ هقوله بعد 10 سنين ونسبة من تمن البيت اللي هحتاج أدفعها علشان وأنا ببيع البيت كمصاريف تانية ، مصاريف خروج هقوله مثلاً 2% يبقى أنا بحطله في أول خطوة خالص مصاريف الإغلاق اللي هي مصاريف إتمام الصفقة للدخول وبحطله في الأخر مصاريف الخروج والتخرج من الاستثمار بتاعي
10:55
لو حطيت الأرقام اللي أنا قولتها لحضرتك دلوقتي في الحاسبة هيطلعلك معدل العائد الداخلي 11% في السنة ، يعني بعد ما عملت كل الحسابات اللي أنا قولتلك عليها دي والمفروض انها حسابات بسيطة تقدر تجيب المعلومات دي من أي حد في السوق ، أنا لحد دلوقتي ولا قولتلك أحسبها ازاي أنت كل اللي بتعلمه أنك بتديله مدخلات بس بالحاجات اللي احنا اتكلمنا فيها
11:26
تعالوا بقى نحلل النتايج مع بعض بيقولك أنت بتعمل عوائد 11.1% في السنة ده معدل العائد الداخلي يعني ده العائد على الفلوس ، أنا أول يوم حطيت مليون و30 ألف اللي هم سعر البيت + مصاريف الإغلاق وصرفت المصاريف اللي احنا اتكلمنا عليها كل سنة العائد على الاستثمار بتاعي كان 11.1%
11:58
طيب البيت ده بعد 10 سنين قيمته هتبقى كام؟ وانا ببيعه هيكون مليون و566 ده بناءاً على الأرقام اللي أنا حطتهاله والعائد 152% ، إيه الـ 152% دي اللي هي المليون و30 ألف وصلوا لمليون و566 ألف.. وبعدين بيقولك إن جالك 800 ألف إيجارات عبر السنين وصرفت 149 ألف عبر السنين برده في النفقات فدي معلومات جانبية كده تقدر تبص عليها
12:40
أنا هنا أهم حاجه عندي هو معدل العائد الداخلي أو العائد اللي حصل من الاستثمار بتاعي اللي هو 11.1% ليه هو ده أهم رقم في الحسبه؟ لأن حضرتك لو جيت تقارن بين بيتين هي دي الحاجه الوحيدة اللي هتخليك تقارن المقارنة المالية الصحيحة أنا قدامي البيت 1 و البيت 2 أروح اشتري البيت ده ولا أروح اشتري البيت ده ، أنا مش هعرف غير لما اعمل حساباتي البسيطة دي على البيتين الحساب ده ممكن ياخد مني 5 دقايق هعرف البيت رقم 1 بيديني مثلاً 11% والبيت رقم 2 بيديني 12% ، يبقى العائد على الاستثمار أنا كمستثمر هروح للبيت رقم 2 مش رقم 1 مع إن أنت ممكن تقولي البيت رقم 1 المكان بتاعه أحلى والمنظر بتاعه جميل بس ممكن يكون في بلد مختلفه ممكن يكون في بلد العوائد فيها أعلى من بلد تانية ممكن يكون في مصاريف عالية في البيت رقم 1 هي اللي مقلله الحاجه دي ممكن يكون بيت قديم فمحتاج ديماً أصرف عليه
13:53
يبقى الحاسبة دي بتعرفني إيه؟ أول حاجه بتعرفني لما أعوز أقارن بين بيت أو اتنين او 15 أيا كان عدد البيوت ، أقدر أطلع حسبتي مين أحسن بيت في الاستثمار هو ده العائد اللي بدور عليه كمستثمر بدور على أعلى عائد من الفرصة الاستثمارية اللي عندي
14:17
طيب أنا كمان ممكن أقارن ده بالبنك ، لو حضرتك طلعلك عائد أقل من البنك يبقى الاستثمار ده نفسه ملوش معني ، يعني لو الشهادات البنكية بتديني 11% والبيت ده هيديني 11% يبقى أنا أحسنلي أحط فلوسي في البنك مش محتاج بقى أقعد 10 سنين أشتغل وأروح وأجي ملهاش معنى ، يبقى هنا تكلفة الفرصة البديلة مهمة جداً جداً إن أنا اعرفها ، بمعنى إن أنا من غير ما اتحرك هعمل كام ولو هعمل مجهود هعمل كام يبقى دي الفايدة التانية اللي أنا بستفيدها من معرفتي لمعدل العائد الداخلي
15:03
طيب لو أنا عاوز ابص على عملة مختلفة يعني مثلاً لو أنا مستثمر قاعد في الخليج وعاوز أستثمر في مصر هتقولي والله العائد بالجنية هيطلع 11% جميل.. طيب الجنية مثلاً عبر السنين قيمتة بتقل ، طيب لما بصينا تاريخاً في ال 20 ، 30 سنة اللي فاتوا هنلاقي القيمة بتاعة الجنية بتقل مثلاً من 8 لـ 9% طيب أنا كده معناها إني كمستثمر بالدولار هعمل 11% وهخسر من 8 لـ 9% على العملة يبقى أنا العائد بتاعي غالباً هيبقى من 2 لـ 3% على الدولار ودي تالت حاجة أنا ببصلها لو عندي عملة مختلفة بشوف العملة دي ممكن يحصلها إنخفاض في القيمة بكام % في السنة وبشوف معدل العائد الداخلي بتاعي على العملة التانية اللي هي في الحالة دي الجنية وأقدر وقتها أعرف معدل العائد اللي جاي بتاعي على الدولار.. يبقى التوحيد بتاع العائد مهم جداً جداً عشان يخليني أختار البيت المظبوط
16:18
طيب ده بعيد عن ان انا النهاردة هبيع في السنة العاشرة كل الإفتراضات دي ، تعالي لو حضرتك عاوز تبيع في السنة الخامسة هنلاقي إن في حاجة اسمها (تأثير العملة بمرور الوقت) ده جدول محطوط في الحاسبة في النتايج تحت بيقولك لو حضرتك بعت في السنة الخامسة على الإفتراضات اللي احنا حاطينها دي العائد بتاعك هيبقى 10.15% ، طيب لو بعت في السنة السابعة هتلاقي 10.6% لو بعت في السنة التاسعة هتلاقي 10.9% لحد ما توصل لـ 11% في السنة العاشرة ، طيب لو قولتله لأ أنا عاوز أقعد أكتر شوية أنا عاوز استثمر لمدة 20 سنة هتلاقي إن العوائد بتاعتك بتزيد لحد السنة رقم 20 لو اللي حصل هو هو بناءاً على الإفتراضات بتاعتك هتلاقي العائد بتاعك وصل 12% في السنة.. طبعاً العائد اللي احنا بنتكلم عليه ده عائد سنوي مش عائد بالكامل ده عائد متكرر سنوي
17:24
الحاجة الأخيرة اللي هتبص عليها في الجدول إنه بيوريك التدفقات النقدية بتاعك في أول سنة يعني أنت هيجيلك دخل قد إيه فهنلاقي الدخل في أول سنة كان 54 ألف وبعدين شيلت منه 2700 اللي هو الوقت اللي البيت هيقعد فيه فاضي مش متأجر وبعدين شيلت منه 4500 الضريبة العقارية ، شيلت 1000 تأمين ، شيلت 4500 لإتحاد الملاك ، شيلت 2250 للصيانات فوصلي في جيبي 39 ألف جنية في أول سنة ، الـ 39 ألف دول ممكن تاخدهم وتعيد استثمارهم تاني في مكان أخر أو في عقار اخر أو في البنك أو اي نوع من أنواع الاستثمارات وهتلاقي إن كل سنة عندك دخل جيلك من الحسابات دي
18:20
في حاجة كمان أنا ممكن أعملها اللي هو أخد قرض لو حطينا بنفس الفكرة دي إن بدل ما هشتري البيت في أول يوم بـ 100% فهروح في الجزء بتاع القرض هقوله أنا هحط بس دفعة أولي 25% وهشتري البيت على 10 سنين وهدفع فايدة 9% هنلاقي إن الحاجه دي لو حصلت التمويل هنا هيغيرلي معدل العائد الداخلي بالكامل طلعه من 11% لـ 13% ده بس عشان أنا دخلت مولت البيت ودخل القرض طب ايه هنا المتغيرات أنا بحط 9% ولكن البيت بيطلع مثلاً بـ10% سنوياً إيجارة فده مساعد شوية في العوائد فخلاها توصل لـ 13% وأنا في الحالة دي مش حاطط مبلغ المليون من أول يوم أنا حاطط بس 250 ألف + 30 ألف اللي هم مصاريف الصفقة نفسها
19:42
ده بشكل عام وبمنتهي البساطة ازاي تحسب معدل العائد الداخلي بتاعك في العقار وهو ده اللي أنت لازم تفكر فيه لما تفكر في استثمار أنت بتفكر في العائد السنوي بتاعك اللي جاي من الحاجه دي تقدر تروح السوق تدور وتسأل وتعمل البحث بتاعك ، تقدر تفتح جوجل وتشوف الأتجاهات تاريخياً بتاعة مكان معين عامله ازاي ، بتاعة أحياء معينة ، النهاردة بقى في معلومات كتير جداً اونلاين تقدر تاخد منها التفاصيل دي وتغذي الحاسبة بتاعك وتعرف العوائد على العقار بتاعك.. شكراً جداً جداً ان أنتو قضيتوا الوقت معانا النهاردة وأشوفكم في حلقة جديدة
Translation of some words and terms:
Rental Property تأجير الممتلكات أو الشراء للتأجير
Returns العوائد
Investment استثمار
Internal Rate of Return (IRR) معدل العائد الداخلي
Cash Flow التدفقات النقدية
Rental Property Calculator حاسبة العقارات الإيجارية
Search بحث
Results نتائج
Purchase Price سعر الشراء
Use Loan? استخدام قرض؟
Closing Cost مصاريف الإغلاق (هي الرسوم المدفوعة لإتمام الصفقة العقارية)
Need Repairs? بحاجة إلى إصلاحات؟
Repair Costs تكاليف الإصلاحات
Option أختيار
Recurring Operating Cost تكلفة التشغيل المتكررة
Property Tax الضريبة العقارية
Assumption إفتراض
Total Insurance إجمالي التأمين
HOA Fee (Homeownership Association Fee) مصاريف إتحاد الملاك
Maintenance اعمال صيانة
Recurring Costs تكاليف متكررة
Other Costs مصاريف أخرى
Section قسم
Other income مدخلات اخرى
Vacancy Rate معدل الشغور (هو الوقت ما بين دخول وخروج مستأجر ، أو مدة عرض العقار في السوق للتأجير)
Management Fee مصاريف إدارية
Inputs مدخلات
Reportsتقارير
On Average في المتوسط
Expenses النفقات
The Viewالمنظر
Devaluation of Currency تخفيض قيمة العملة
Breakdown Over Time تأثر العملة بمرور الوقت
Loan قرض
Trends اتجاهات
تنويه هام: جميع الآراء التي تم التعبير عنها من قبل شمس وضيوف البودكاست هي آراؤهم الشخصية ولا تعكس رأي أي كيان ينتمون إليه. هذا البودكاست مخصص لأغراض تعليمية فقط ولا ينبغي الاعتماد عليه في القرارات الاستثمارية. أي اعتماد على المعلومات المقدمة يتم على مسؤوليتك الخاصة
#كلام_ينوّر #بودكاست #بودكاست_عربي #بودكاست_بالعربي #الاستثمار_العقاري #شراء_للتأجير #حاسبة_العقارات_الإيجارية